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Saber liderar pessoas, muito mais que uma competência.

Primeiramente gostaria de pedir desculpas pela demora nas postagens, nas últimas semanas o tempo foi escasso, mas já preparei um material para garantir as próximas postagens.

Estava analisando com um pouco mais de atenção a forma como cada gestor tem na liderança de pessoas e equipes.

De fato podemos observar muitas formas de liderança, da mais participativa à mais afastada.

Mais hoje gostaria de falar especificamente sobre o líder, gestor, ou qualquer outro título que julguem conveniente.

Aquele líder que não é capaz de reconhecer a qualidade da sua equipe, não é capaz de dizer um "Parabéns pelo trabalho bem feito", nos dias de hoje nas Empresas Modernas, este é um dos maiores motivadores para as perdas de talento.

Subestimar a capacidade da sua equipe, bem como seu potencial é um erro básico nos dias de hoje, os líderes não são nada sem sua equipe, e tão pouco consegue entregar resultados quando a equipe não está motivada.

Por todas estas razões, lembrar que sua equipe pode saber mais que você quando se trata da operação e que você sempre tem um pouco mais a aprender com ela.

Respeitar os profissionais liderados por você é uma prova de maturidade e crescimento como líder.

Valeu Até a próxima !!!

Bolha especulativa imobiliária - Oque é ? Como se comporta ?

Hoje vamos falar de um tema um pouco diferente, mas de mesma importância, até para que entendamos um pouco mais sobre a tão falada bolha especulativa imobiliária.

 

Recebi esta entrevista de um amigo e achei muito interessante e vale a pena perder alguns minutos e se inteirar deste assunto.

 

 

 

 

 

1) Bolha especulativa: o que é?

É um movimento transitório em que os preços repentinamente começam a subir em patamares visivelmente acima da média, movidos sem fundamentação material (como custos,mão de obra, enfim, índices oficiais do setor).

Uma bolha especulativa cresce de forma artificial, com um evento exterior. Um grande exemplo é o crédito. Segundo a TACE (Teoria Austríaca do Ciclo Econômico) podemos apontar o governo como o responsável direto – via crédito sem restrições – pela bolha imobiliária brasileira. Para maiores informações sobre este assunto, sugiro a leitura dos artigos disponibilizados pelo site Mises.org e, é claro, pelos artigos disponibilizados no site da bolha imobiliária.

 

2) A importância de coletar os dados históricos dos preços de imóveis:

Considerando que a longo prazo um ativo aumenta de preço de acordo com o fundamento de seu índice inflacionário, é necessário verificarmos o histórico de preços dos imóveis desde o seu início.

Sim, é importante conhecermos praticamente todo o histórico de preços, compararmos esse histórico com a inflação do índice material da construção e verificar se o movimento possui a devida correção/equalização.

Digo isso pois já li assertivas de construtores/corretores/proprietários de que os imóveis aumentaram bastante (na atualidade) pois “ficaram muitos anos sem a devida correção, considerando que os “custos” aumentaram “muito””.

Será mesmo?

É uma afirmação muito forte, e entendo que eram eles que deveriam provar as suas alegações.

Não apenas não provam, mas omitem, e quando disponibilizam médias, disponibilizam médias muito recentes, aproximadamente a partir de 2008. Sempre informam que no passado os valores não sofriam correção mas simplesmente não mencionam números. Esperam que acreditemos sem mesmo mostrar o estudo.

Com o intuito de verificar se essas pessoas estão ou não dizendo a verdade eu tive descobrir um jeito de visualizar os preços do passado, comparando com a inflação. Eis que eu descobri o grande poder da internet…

 

3) Coleta de dados, fonte e metodologia empregadas.

Dados dos preços dos imóveis:

a) Oriundos da cidade de São Paulo – Capital. A fonte? Acervo digital da Folha de São Paulo;

b) Coletei dados referentes aos últimos dias de cada ano, na parte dos classificados de imóveis. O motivo? Para verificar o acumulado de cada ano. Os dias escolhidos foram no domingo, já que nos classificados de domingo temos uma maior quantidade de preços de imóveis anunciados. Não pude escolher apenas o último domingo de cada ano tendo em vista a baixa quantidade de ofertas do dia, aí tive que escolher outros domingos até fechar a cota que entendo aceitável;

c) Coleta anualizada desde 1995 até agosto de 2013: projetei uma média de ao menos 100 apartamentos por ano, para fins básicos de confiabilidade. As exceções foram os anos de 1995 (coletei um pouco menos de 70 exemplares, tendo em vista os poucos

exemplares disponibilizados) e o ano 2000 (205 exemplares, foi bastante mas vi que nunca iria concluir com tanta quantidade por ano, sendo que decidi coletar na faixa de 100 exemplares nos outros anos). Não peguei mais dados ao ano pois, vejam bem, demoraria muito mais tempo, e eu coletei os dados “no olho”, “no dedo”, enfim, foi manual mesmo;

d) Utilização mínima aceitável para aferição de dados referente aos imóveis: são apartamentos, sendo que utilizei – necessariamente – a informação do metro quadrado
da área útil, bem como preço total anunciado. No banco de dados que eu tinha salvo –infelizmente o arquivo foi corrompido e ainda não consegui recuperar – eu tinha salvo a quantidade de quartos, se tem garagem, enfim, dados complementares em relação ao principal: Área útil e preço para equalização de uma média;

e) Os dados que tenho salvo estarei enviando em anexo para os colegas poderem consultar, em que pese todos os dados poderem ser consultados de forma pública via internet e/ou consulta direta nos classificados.

Outros índices utilizados:

Remuneração média de empregos formais, em 31/12 de cada ano (fonte: biblioteca digital do IBGE), e o importante “INCC (Sinapi) IBGE – Custo médio do metro quadrado (materiais + mão de obra), na construção civil, em dezembro de cada ano” (abreviando dá CMMQ).
Fonte: Anuário Estatístico do Brasil, disponível em:

http://biblioteca.ibge.gov.br/colecao_digital_publicacoes_multiplo.php?link=AEB&titulo=Anu
%E1rio%20Estat%EDstico%20do%20Brasil

Observações: os dados de 1994 não foram coletados pois ocorreu troca de moeda. Dessa forma iria dar bastante trabalho para fazer a devida conversão. Este é o motivo pelo qual considerei as projeções a partir do ano de 1995, considerado como marco zero/estável para a correta coleta dos dados, com a devida acumulação do ano considerando uma mesma moeda.

4) Gráfico da revelação: descobrindo as fases da especulação imobiliária bananense:

 

* Os percentuais da última coluna refere-se à quantidade de famílias que já possuem casa/apartamento próprio no decorrer do tempo.

Minhas observações e conclusões quanto aos gráficos:

• Fiz uma análise técnica/gráfica e pude observar claramente o comportamento padrão de uma bolha “standart” e a bolha ocorrida aqui no Brasil (exemplo SP);
• É possível fazer uma análise técnica/gráfica do futuro, com projeção do esperado “despair”, para desespero dos vendidos do setor;
• Com a coleta de dados, é possível verificarmos o preço justo de quase qualquer ativo: basta buscar um acerto de preços de sua cidade. Esses acervos são encontrados em museus, bibliotecas, internet (por exemplo, tenho alguns dados muito iniciais de Porto Alegre – RS, com preços médios muito menores do que SP, mas coletei poucos dados).

5) Em busca do artificial fundamento da malandragem ou, para os mais sagazes, um pequeno histórico de pacotinhos de benesses para os vendidos do setor: 

1997:

• Criação do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), através da publicação da Lei 9.514, de 20/11/1997. Trata da formação de fundos com a finalidade de financiamento imobiliário, criando companhias securitizadoras de créditos imobiliários e os CRI’s, como alternativa à antiga securitização (feita em grande parte através da emissão de debêntures por sociedade de propósito específico (SPE’s));
• Criação, em decorrência da lei acima, do contrato de alienação fiduciária, que constitui um forte estímulo ao crédito e investimento em CRI’s, resumindo, possibilita a aquisição e produção de imóveis mediante pagamento a prazo.

1998:

• Criação, em 29/06/1998, das resoluções 2.517, 2.518 2 2.519 do Conselho Monetário Nacional;
• Criação, em 24/07/1998, da instrução CVM 284;
• Resolução CMN 2.573.

1999:

• Resolução CMN 2.623, em 29/07/1999: visou a permitir que os CRI’s também fossem computados no direcionamento dos depósitos de poupança como operações de financiamento habitacional no SFH;
• Aprovação da primeira apólice de seguro de crédito, via SUSEP, em 12/11/1999.

2001:

• Resolução CMN 2829, de 30/03/2001;
• Resolução CMN 2967, de 31/05/2001, modificada pela resolução 3034 de 29/10/2002.

Observações período 1997-2001: basicamente foram detalhadas certas características das CRI’s e CSCI’s com o objetivo de acumular capital efetivo para o grande projeto de financiamento imobiliário.

2002:

• Resolução 2922, de 17/01/2002. Permitiu para às entidades fechadas de previdência complementar a adquirirem 100% de uma mesma série de CRI’s (o limite anterior era de 25%);
• Resolução 390 do Conselho Curador do FGTS, em 27/05/2002: permitiu ao FGTS adquirir CRI’s lastreados em financiamentos para empreendimentos imobiliários em fase de produção e/ou ainda na planta;
• Resolução 395, de 24/06/2002: estendeu a aplicação da resolução 390;
• Aprovação da EC 37, em 12/07/2002: ocorreu a isenção as CSCI do pagamento da CPMF em suas atividades operacionais;
• MPs 2221 e 2223, em 04/09/2002: criou e expandiu condições visando a atrair a mais variada gama de investidores para aumentar a base de financiamento. Criada, basicamente, as LCI’s e CCI’s, bem como permissão para a indexação mensal das prestações relativas a contratos acima de 36 meses, usando o IGP-M, por exemplo.

Observações período 1997-2002: dados tirados (resoluções principalmente) da seguinte fonte: http://www.cvm.gov.br/port/public/publ/ie_ufrj_cvm/Paulo_Roberto_Rodrigues_Alves.pdf

Penso ser importante citar um comentário do autor, sobre as MPs informadas em 2002: “As MP’s falam de permissão, o que é recomendável por implicar maior liberdade na contratação. Porém, tal fator gera certa dúvida quanto à evolução da capacidade de pagamento do mutuário, uma vez que os salários e a inflação, principalmente quando se considera a freqüência mensal, são pouco relacionados. Neste sentido, a combinação entre os distintos padrões sazonais das variáveis em questão e o efeito de componentes aleatórios não correlacionados, como as mais diversas crises conjunturais ou estruturais comuns em países como o Brasil, pode fazer com que haja forte divergência entre o reajuste do valor da prestação e do salário, elevando demasiadamente os encargos do financiamento imobiliário e implicando elevação do indesejável risco de inadimplência”.

2004 (Fonte: CEF, notícia de imprensa de 28/10/2004):

• Ampliação do prazo de financiamento de 15 para 20 anos (novos e usados);
• Redução da taxa de juros de 13,7% para 12,5% aa (novos e usados) – renda familiar superior a 4,5k;
• Ampliação da quota de financiamento de 60% para 80% (novos e usados) – renda familiar superior a 4,5k;
• Novidade (imóvel na planta): juros de 12% aa + TR, 20 anos para pagar e quota máxima de 90% para financiamento – renda familiar superior a 4,5k;
• Ampliação da quota de financiamento de imóvel usado de 70% para 90% – renda até 2,4k (usado e reforma) e até 4,5k (novo e construção);
• Financiamento junto à construtora (ajuda do governo) com juros de 10,16% aa na fase de construção/carência e 12% aa na amortização – renda até 2,4k (usado e reforma) e até 4,5k (novo e construção);
• Novidade: juros para compras de imóveis na planta de 6% aa para renda familiar de até 1,56k

2006:

• Edição da Lei 11.382, de 06/12/2006. Esta lei, especificamente no que afeta o ramo de imóveis, aumenta de sobremaneira a facilidade na retomada de imóveis de inadimplentes, isto é, com apenas 03 meses de atraso os inadimplentes já poderão ter seus imóveis leiloados extrajudicialmente.

2005-2007:

• Lançamento dos IPOs das Real States no Brasil: com o dinheiro dos investidores, as construtoras obtiveram forte caixa, possibilitando alavancagem e fortíssima compra de terrenos;

2007 (Fonte: CEF, notícia de imprensa de 28/08/2007):

• Ampliação do prazo de financiamento de 20 para 30 anos (novos e usados);
• Redução média de 35% do prêmio mensal de seguros nas operações com recursos do FGTS;
• Redução das taxas de juros com o uso do FGTS (de 8,66% para 7,66%;
• Ampliação do valor do imóvel que pode ser usado com recursos do FGTS: de 100k para 130k no RJ, SP e DF; nas capitais da região sul e sudeste e entorno do DF de 80k para 100k; nas demais regiões de 72k para 80k.

2009:

• Edição da Lei 11.908, de 03/03/2009, que visa proporcionar socorro às empresas do setor de construção – via compra de participação ou compra de cotas de empreendimentos – quando da eventual ocorrência de crise financeira;
• Lançamento do “Programa Minha Casa Minha Vida” – PMCMV: instituído pela Lei 11.977, de 07/07/2009, dá parcial subsídio para imóveis de determinado valor, além de juros ainda menores, o que originou preços ainda maiores pelas construtoras, já que o governo bancaria o resto. Além de juros ainda menores para a população tecnicamente enquadrada como de baixa renda.

Observações período 2004-2009: muitos dos dados informados tirei de pesquisas postas pelo colega “Sérgio”, de 5 de setembro de 2012 às 17:01, aqui do Blog.

2012:

• Ampliação do prazo de financiamento de 30 para 35 anos, a partir de 11/06/2012, válidos para empréstimos com recursos do SBPE (renda familiar acima de 5,4k);
• Redução de juros;
• Criado o sistema “Crédito com Pausa” (até setembro de 2012), na qual o cliente poderá solicitar ao banco “pular” o pagamento de uma prestação mensal que, no entanto, permanecerá no saldo restante da dívida e haverá o acréscimo às prestações que ainda irão vencer, em que pese o prazo final do contrato não aumentar.

Colegas, penso que, com as informações indicadas acima, pode-se dizer que o aumento dos preços dos imóveis deve-se à política de crédito alavancado sem as devidas restrições.

Dessa forma, os ingredientes do aumento artificial devem ser compostos pelos seguintes
fatores:

• Taxa de juros aplicada à época;
• Tempo de financiamento máximo;
• Quota máxima passível de ser emprestada.

Reparem que os fundamentos artificiais, portanto, especulativos, foram diretamente inseridos pelo governo federal, o que bate com o entendimento da TACE. O ponto interessante da brincadeira é colocar a parte do crédito sem restrições de forma gráfica, ao lado da média de preços dos imóveis. Ainda não fiz isso, mas com os dados atuais pode-se afirmar categoricamente que o descolamento dos preços não tem relação direta com o fundamento material de aumento de custos e remuneração média. Ou seja, trata-se de pura especulação dos vendidos do setor.

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Equilibrio nas Empresas Modernas a chave do sucesso !

Nos dias atuais os dias estão extremamente preenchidos com inúmeras atividades, sejam elas de cunho profissional ou pessoal e é comum vermos pessoas em busca do equilíbrio.

Os executivos e gestores buscam incansavelmente tempo para conciliar todas suas tarefas dentro de um período de tempo curto e apertado pelas demandas da rotina do dia a dia.

O Equilíbrio deve ser um caminho procurado e seguido por todos que se sentem envolvidos por esta rotina, saber dosar e organizar seu dia pode ser um grande trunfo e uma grande vantagem competitiva nas Empresas Modernas.

Saber dirigir a vida profissional de uma forma que não interfira na vida pessoal, deve ser uma busca na vida dos profissionais de hoje em dia, recentemente em um almoço com um empresário e grande amigo, pude aprender mais algumas lições de vida.

Uma das que mais me marcou foi exatamente a que devemos sempre dar valor aos pequenos momentos, pequenas frases, pequenos gestos, pois paralelamente à sua vida profissional existe uma vida pessoal que deve ser tratada com a máxima importância, pois no futuro o grande prazer da vida de uma pessoa é olhar para trás e ver que cumpriu um belo caminho profissional e que não obstante a isso, construí uma linda caminhada ao lado das pessoas que ama.

O que estou dizendo aqui não é para não darmos valor à nossa carreira e sim valorizar com paixão nossa vida pessoal, nossas esposas, maridos, filhos, e todos os outros que completam um espaço tão precioso em nossos corações.

O equilíbrio é a chave de uma vida vitoriosa, o equilíbrio entre a razão e a emoção, entre o amor e a paixão, entre o Executivo e o pai e entre muitos outros contrapontos que podemos colocar aqui.

Parando para perceber os momentos que vivemos em nossas vidas, podemos entender que o equilíbrio é o segredo de uma vida emocionalmente estável, pois ele nos ajuda a ponderar o que há de ser ponderado e a agir no momento que se deve agir.

Por tudo isso que conversamos aqui, crie uma balança em sua vida, e pese todas suas ações profissionais e pessoais, nas Empresas Modernas ou nas rodas de amigos, esta balança deve sempre estar 100% equilibrada, no momento que algum lado pesar mais, atenção uma correção de curso deve ser feita.

Valeu e até a próxima !!!